2025购物中心空置率与开关店研究报告-线下门店迭代趋势解读

本次报告依托 2025 全年 66 城 1619 座购物中心实地走访数据整理，覆盖一线至三线城市，重点深挖 13 座头部城市 938 个商业项目，完整记录全年门店增减、空置波动与业态结构变化，统计阶段我们核对过门店拆分合并造成的总数变动，空铺数据均做统一校准，结果具备行业参考价值，文末提供报告免费下载。

一、2025年行业整体发展态势

2025 年行业整体呈温和收缩态势，购物中心整体空置率由 2024 年 10.5% 升至 11.6%，全年关店 7.9 万余家，新店仅开出 7.32 万家，开关店比值 0.93，开店规模不及闭店。

连锁品牌持续退场，期末连锁门店较年初减少 4800 余家，占比小幅下滑 0.4 个百分点。市场分化特征十分突出，超六成商场空置率控制在 15% 以内，开关店比 0.8-1.2 区间项目占比过半，多数商场仅做小幅品牌轮换，未出现大规模洗牌。

从运营维度看，开业 3-5 年商场空置中位数仅 6%，是经营黄金期；高端、奢华定位商场承租稳定性强，空置中位数 4%-5%，平价单体商场空置中位数高达 29%，运营短板暴露明显；大体量商业项目招商容错率更高，空置管控能力优于小型商场。

二、不同类型商场运营维度差异

业态层面冷暖差距显著，餐饮是唯一实现正向扩张的板块，开关店比 1.06，全年净增门店千余家，饮品、烘焙、快餐拓店意愿最强，新式茶饮、平价咖啡持续填补铺位。

零售业态承压最重，开关店比 0.85，服装、鞋履、奢侈品类全线收缩，仅运动户外、数码电器逆势增长。服装赛道内部分化严重，传统男女装、童装大幅闭店，专业户外品牌依靠场景需求持续拓店；香水香氛、AI 学习硬件、二手数码成为细分增量赛道，嗅觉经济、智能硬件消费需求持续释放。

休闲娱乐业态小幅扩张，汽车体验店进入存量优化周期，多数新能源品牌购物中心门店持续缩减。中端零售同质化问题凸显，消费分级趋势加剧，高端客群稳定，大众客群更偏向高性价比门店。

三、购物中心后续优化方向

结合全年数据，商场后续调改可围绕三大方向落地。

一是缩减低效零售铺位，增加餐饮、休闲体验业态配比，用强引流业态对冲空置压力；

二是针对性引入专业户外、香氛、智能数码等增长赛道品牌，替换持续亏损的传统女装、中档腕表门店；

三是开业 1-3 年培育期商场降低招商门槛，平价单体商场优化业态组合，引入平价快餐、功能性母婴品牌提升客流。高端商场维持现有奢侈品矩阵，同步布局奥莱分流性价比客群。

后续各城市项目会按月更新门店变动数据，持续跟踪业态调整落地效果。