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报告来源：戴德梁行，2026；围绕酒店运营基本面、大宗资产交易、国内外集团对标、酒店商业不动产 REITs 四大板块展开，面向不动产投资、酒店集团、资管机构从业者参考。

2026中国酒店业市场投资与价值洞察

一、酒店运营基本面：分化复苏，高星级韧性更强

复盘 2009‑2025 行业核心经营指标（入住率 OCC、平均房价 ADR、每间可售房收益 RevPAR、经营毛利率 GOP Margin）。疫情后市场呈现结构性分化：五星级酒店入住率已经超越 2019 年水平，三四星及有限服务酒店尚未恢复至疫情前。

城市维度：一线城市高端酒店商务、会展、入境客流驱动恢复领先；二线基本企稳；三线城市恢复节奏偏慢。 重点城市表现：北京高端酒店新增供给大幅收缩，2025 年平均房价创历史新高；上海入住率、房价双双修复，进入存量竞争；广深客流恢复良好，但房价回升乏力；三亚入住率创下近十几年新高，房价较 2023 年峰值回落。

盈利结构上，三星级、有限服务酒店因为配套少、人力成本低，GOP 毛利率恢复更快；高星级酒店硬件运维成本高，盈利修复滞后。行业现状已经从 “拉入住率” 转向稳住房价、优化客源结构来提升盈利。

二、大宗资产交易市场：交易重心下沉，中小标的放量

统计周期 2023‑2026 年 1‑7 月国内酒店大宗交易（资产、股权、司法拍卖）：

• 2023‑2024 交易宗数持平，2025 年交易显著放量达到 84 宗，2026 年 1‑7 月延续活跃度；
• 单宗平均交易金额持续下行，由 2023 年 5.14 亿元降至 2026 年 1‑7 月 2.32 亿元，市场由大额标杆项目转向大量中大体量处置标的。 档次结构：高端、中高端酒店是交易主力；奢华酒店标的稀缺、流动性弱；中端、经济型以零散单体转让为主，大宗统计占比低。 城市格局发生重大切换：2023‑2024 年交易高度集中一线城市，占比超 55%；2026 年 1‑7 月新一线城市交易总额占比 37% 跃居第一，二线城市占比抬升，投资重心由一线向外迁移。 片区格局：长三角交易活跃度全国第一；京津冀交易规模持续萎缩；大湾区波动大，2025 年集中放量。 业态对比：全服务酒店贡献绝大多数交易金额，但成交宗数少；有限服务成交宗数多，单标的体量偏小。大量交易来自债务处置、司法拍卖出清。

三、国内外酒店集团对比：国内轻资产已成主流

国内四大集团（锦江、华住、首旅、亚朵），轻资产特许 / 委托管理占比全部高于 92%，亚朵达到 99.1%。 规模：锦江、华住为第一梯队，开业门店均超 1.2 万家；首旅第三；亚朵突破 2000 家。储备项目显示中档及以上是未来扩张重点；收入结构发生变化，加盟管理、会员、供应链服务收入占比持续提升，不再单纯依靠酒店客房经营；亚朵零售业务高速增长，开辟第二增长曲线。

国际五大集团万豪、希尔顿、洲际、雅高、凯悦：万豪、希尔顿门店体量领先；凯悦单店客房规模更大，聚焦奢华、高端度假。国际集团同样以特许、委托管理模式为主，自有自持物业占比普遍低于 3%。大中华区成为重要储备市场，洲际、凯悦待开业客房占比很高；全球维度看，奢华品牌量价韧性更强，中端精选品牌负责规模覆盖；中东非洲区域受地缘扰动，入住率明显下滑。

四、酒店商业不动产 REITs 专题

2025 年底国内商业不动产 REITs 政策扩容，酒店纳入试点。截至 2026 年 10 月，共 7 单酒店类 REITs，3 单正式获批，4 单处于问询、受理阶段。 底层资产分为两类：有限服务酒店（占 75%，多打包多家中小酒店满足发行规模门槛，单房价值偏低）；全服务高端酒店（占 25%，单店估值高，少数单店即可达标）。 核心规律：土地剩余年限与资本化率显著负相关，土地剩余年限越短，续期不确定性越高，资本化率越高。入池资产城市分布以二线城市数量最多，覆盖一线、新一线、下沉城市。单房价值分化巨大，高端全服务单房价值远高于有限服务，区位、档次、运营能力是决定性因素。

机遇、痛点与未来预判

机遇：出行复苏，高星级酒店经营韧性显现；REITs 打通存量资产退出通道，为酒店不动产开辟资本化路径；新一线、二线城市释放大量存量盘活机会；轻资产管理模式成熟，零售、会员衍生业务打开收入增量。 现存痛点：大量存量酒店通过司法处置流转，资产质量参差不齐；有限服务酒店交易零散，很难进入大宗 REITs 资产池；土地使用权年限约束酒店 REITs 估值；不同城市、不同档次酒店经营分化严重，不能套用统一投资逻辑。

长期预判：

1. 酒店资产投资不再只追逐一线核心城市，新一线、二线城市存量处置资产成为重要机会；
2. REITs 将深刻重塑酒店行业，推动自持重资产向管理输出模式转型；有限服务靠多资产打包，高端全服务靠单大标的参与证券化；
3. 集团竞争从门店数量比拼，转向品牌分层、资产管理、会员零售衍生收入的综合能力较量。

简短总结

国内酒店行业运营端呈现明显分化，高星级复苏优于中低端；大宗资产交易市场重心下沉，大量标的来自存量处置。国内头部集团全面转向轻资产运营，衍生零售、会员业务拓展收入；国际集团加大大中华区储备。酒店 REITs 正式落地，土地剩余年限直接决定资本化率，有限服务与全服务形成两种截然不同入池路径。未来行业重点是存量盘活，资产证券化、轻资产管理、多业务衍生将成为行业核心发展主线。